Крымская недвижимость: спрос упал, цены не снизятся

С конца мая на полуострове наблюдается падение спроса на жильё, вызванное перебоями с топливом, электричеством и вопросами безопасности. Себестоимость строительства из-за тех же причин быстро растёт. При этом тотальной распродажи недвижимости не происходит: те, кто хотел покинуть регион, уже сделали это.

Отсутствие туристов сказалось не только на отелях, но и на рынке недвижимости. Курортники, которые обычно присматривают квартиры или домики для «тёплой пенсии» или инвестиций, в этом году не приехали. Местные отельеры, традиционно вкладывающие доходы в квадратные метры, сейчас сосредоточены на выживании.

Спрос упал в первую очередь на новостройки вдоль Черноморского побережья. Инвестиционная привлекательность апарт-комплексов снизилась: владельцы не получили ожидаемого дохода в сезоне и не видят смысла в новых вложениях.

Как отметил Николай Митянов, руководитель Крымского Фонда недвижимости, с июня изменился портрет покупателя: теперь это не жители материковой России, а местные крымчане, преимущественно ориентированные на вторичный рынок. «Ему не нужны земельные участки, так как себестоимость строительства сильно выросла, увеличились сроки стройки. Ему не сильно нужны новостройки — застройщики не спешат увеличить скидки, к тому же нужно ещё вкладываться в ремонт. Спрос на объекты упал где-то до 30 процентов, но вторичный рынок жив — цены в центральных районах Крыма на нём снизились, привлекая покупателей», — пояснил эксперт.

В курортных городах ценник на недвижимость практически не изменился — лишь немного увеличились скидки от застройщиков. А вот в северной части Крыма, где обстрелы происходят чаще, а со светом и водой особенно тяжело, цены упали сильно. Жители стремятся перебраться ближе к крупным городам, но продать такую недвижимость сложно даже по низкой цене.

«Владельцы готовых квартир могут подождать своего покупателя, а вот застройщикам нужно продавать объекты, в которые вложены миллиарды рублей. Только вдоль Южного берега Крыма сейчас в активной продаже 33 жилых комплекса, а покупатель пока не спешит», — добавил Митянов.

Алексей Рачков, собственник компании «Причал-82», отметил, что проблемы застройщиков носят общероссийский характер. «На форуме недвижимости „Движение“ в Сочи ведущий спросил, кто из застройщиков за последние два года получил прибыль. И руку никто не поднял. Проекты занимают 6 лет, и в итоге может оказаться, что прибыли ноль. В Крыму к этому добавляются местные сложности: дефицит топлива, перебои с электричеством, вопросы безопасности. Падение спроса на недвижимость по всем побережьям мы начали наблюдать ещё в ноябре прошлого года».

Застройщики испытывают трудности на всех побережьях Крыма из-за удорожания себестоимости строительства. Подорожала работа строительной техники из-за использования генераторов, выросла цена на битум. «Как ни крути, себестоимость будет только подниматься. Поэтому цена на квадратные метры не станет ниже — просто некуда», — объяснил Рачков.

На примере премиум-недвижимости Ялты эксперт показал, как формируется цена. «Допустим, строится 30 тысяч квадратных метров. Себестоимость строительства не может быть ниже 160 тысяч рублей за квадрат, сейчас уже под 200 тысяч. Земли на Южном берегу нет, участок стоит от миллиарда. Если продаём квадрат за 400 тысяч, с них 22% налога, 10% на маркетинг и агентские, до 10% скидки — итого 42% расходов. Плюс 50% на стройку — остаётся 8% прибыли за 4-5 лет. Даже при 15% прибыли в год получается очень мало». Однако, по его словам, реальный ценник сегодня 550 тысяч за квадрат и выше, и такие объекты покупают.

На вторичном рынке ситуация иная. Владельцы, купившие квартиры в новостройках по 150-300 тысяч за квадрат, теперь выставляют их по 300-350 тысяч, а в хороших комплексах — по 500-600 тысяч. Это создаёт конкуренцию застройщикам: у них 300 квартир, а на вторичке — 100, причём часто с ремонтом и дешевле. «Я думаю, рынок может измениться в сторону „вторички“: достойных объектов хватает, а гнаться за новым не всегда правильно», — считает Рачков.

Спрос на вторичное жильё вырос и в некурортных районах. «Сегодня сами владельцы продают квартиры значительно дешевле, чем застройщик. Разница может достигать 2–2,5 миллиона рублей за сопоставимую локацию. У застройщика однокомнатная квартира с черновой отделкой стоит в среднем 7,5–7,6 миллиона, а хозяин продаёт такую же за 6,5 миллиона с новым ремонтом и техникой», — рассказал Митянов.

Из-за перебоев со светом и топливом просел рынок аренды: плата за однокомнатную квартиру с ремонтом упала с 45 до 30 тысяч рублей в месяц. Многие владельцы, покупавшие жильё под сдачу, уходят с рынка — срок окупаемости вырос, и они ищут другие варианты для инвестиций.

Несмотря на текущие трудности, панических настроений нет. Полуостров с 2014 года прошёл несколько кризисов, и после каждого цены на недвижимость шли вверх. «Накапливается покупательский спрос, а потом происходит эйфория из-за того, что всё наладилось. Эта позитивная эмоция выливается в сделки», — пояснил Рачков, вспомнив периоды 2014, 2018, 2022 годов и после пандемии.

Первый шок уже прошёл, и рынок начал «выздоравливать». «Наши телефоны в начале июня замолчали, но через две недели начались звонки: „Куплю минус 30 процентов“. Все понимают, что текущие трудности временны», — отметил эксперт. В Крыму, в отличие от Сочи, где средняя цена квадратного метра достигает 1,2 миллиона, на Южном берегу можно найти достойные варианты дешевле, с чистыми пляжами и уникальной природой.

«Мы продали апартамент за 50 миллионов рублей. Пришёл покупатель и сказал, что он живёт сегодня. Так что в Крыму всё скоро наладится. А вот общероссийская проблема перенасыщения рынка через два месяца не решится», — добавил Рачков.

Николай Митянов также настроен оптимистично: «Недели три была тишина, люди присматривались. Сейчас продажи идут, пусть на 10% меньше обычного. Рынок будет падать, пока не решат текущие проблемы, а затем случится стремительный рост. Те, кто успел купить по скидке или на вторичке по низкой цене, окажутся в выигрыше».